Среди причин можно назвать падение цен на нефть (которая составляет свыше 90% экспорта страны), которое не только снизило экспортные и бюджетные поступления, но и вслед за собой привело к падению уровня доходов работников и в целом компаний нефтяного и смежных секторов. Другой причиной является снижение объемов денежных трансфертов наших соотечественников в Азербайджан. Далее сокращение объемов банковского кредитования населения (в развитых странах уровень кредитования является одним из основных инструментов стимулирования спроса).

С другой стороны, до кризиса цены на недвижимость росли ненормальными темпами, и рынок готовился к возможной коррекции. Причинами, мешающими данной коррекции, были высокая инфляция (в 2007 году выше 16,7%, в 2008 году - 20,8%), повышение расходов в строительстве, в частности в сфере жилой недвижимости, программа ипотечного кредитования, которая с экономической точки зрения больше нанесла вреда, чем принесла пользу. Увеличился рост цен на квартиры, в которых больше всего нуждается средний класс. Ведь нельзя стимулировать спрос, если нет адекватного предложения.

Вместе с тем цены на недвижимость во всех странах уже падали, и это вызвало ажиотаж на местном рынке относительно возможного падения цен (у нас этот процесс начался после второй половины 2008 года, то есть, после того как во всех странах цены уже проявился спад). В то время как некоторые рыночные участники фиксировали прибыль в этот период. Однако с точки зрения вложений, недвижимость потеряла инвестиционную привлекательность (так как цены уже не растут и падают доходы от аренды) и при этом ряд инвесторов не торопится производить покупки.

При всем этом на вторичном и первичном рынке жилой недвижимости цены с пиковых значений упали в среднем до 35%. Падение по зонам было неравномерным. Например, по первичному рынку меньше всего упали цены в центре и активных зонах. На коммерческую недвижимость цены с пиковых значений упали меньше, в среднем примерно на 20-25%. Причины этого в том, что главным драйвером по данному сегменту является доходность. Что касается рынка земельных участков, то здесь данные противоречивые. Объекты, имеющие инвестиционную значимость (например, под строительство, промышленные объекты) подешевели больше, чем те, что имеют жилищное назначение (для дворовых домов).

На фоне вышесказанного, чтобы рост цен возобновился, необходимо для начала наличие двух условий, во-первых, умеренное улучшение экономической активности. Во-вторых, возвращение на рынок "оптимистичных настроений". Впереди у нас лето (традиционно это период низкой активности на рынке недвижимости, когда цены падают или же не меняются) и о появлении хотя бы одного из вышеперечисленных условий до конца августа говорить не приходится. Поэтому, вероятнее всего, цены до этого периода будут в лучшем случае стабильными или же ожидается умеренное падение. Но с конца сентября можно уже ожидать полной стабилизации на рынке. Такой прогноз действителен в том случае, если не произойдут серьезные изменения в экономической статистике. В данной ситуации больше всего могут пострадать цены на коммерческую недвижимость (до 10%). Стоимость квартир будет зависеть от объемов ипотечного кредитования. В свете всего этого цены на земельные участки должны оставаться стабильными.

Касательно того, какие объекты недвижимости более привлекательны для инвестирования, можно сказать следующее. Мы живем в небольшой стране, где самая большая концентрация населения и экономической жизни сосредоточена в Баку и на Абшеронском полуострове. В случае начала роста цены на земельные участки будут опережать рост цен по другим сегментам. Даже не надо гадать. В прошлом в период роста цен самые высокорентабельные операции на рынке недвижимости приходились на операции с земельными участками. И самое интересное - дешевая земля дорожала более высокими темпами, чем дорогая.

www.sei.az