Sadəcə həmin ərəfədə İpoteka Fondu dəyişiklikləri rəsmiləşdirsə də,  ictimailəşdirməmişdi. Nəzərə çatdıraq ki, kreditlərin verilməsi üçün mövcud “Standart tələblər”ə 6 əlavə, dəyişikliklər edilib. Yeniliklərə görə, bundan sonra depozit üzrə faizlər, icarə haqqı, digər sabit gəlirlərin, kreditin verilməsi üçün tələb olunan minimum aylıq gəlirin ən çoxu 30 faizi məbləğində nəzərə alınacaq. Yeni qaydalarda ümumi paylı mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlakın bir hissəsinin ipoteka predmeti ola bilməməsi, həmçinin ipoteka kreditinin maksimal məbləğinin ipoteka predmetinin likvid qiymətindən çox olmaması tələbi qoyulub.
Bundan əlavə, borc alanın yaxın qohumlarının siyahısına bacı və qardaşlar, ər, arvad daxil edilib. Əlavə və dəyişikliklərdə gəlirlərə dair tələblər ciddiləşdirilmiş, tələb hüquqları yenidən müəyyənləşdirilib. Həmçinin ödənişlərin gecikdirilməsi səbəbindən imtina edilmiş ipoteka kreditləri üzrə yenidən müraciətin gecikdirmələrin aradan qaldırılmasından yalnız 3 ay sonra edilməsi qərara alınıb. Sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslər üçün ən azı son iki illik dövr ərzində sabit maliyyə gəlirlərinin olması barədə rəsmi sənədlərin təqdim olunması da  irəli sürülüb. Dəyişikliklərdən biri isə borcalanın, yəni kredit götürənin iş yerinin şübhə doğurduğu halda  Dövlət Sosial Müdafiə Fondundan həmin vətəndaşın şəxsi hesabından çıxarışın tələb olunmasıdır.
Bu və digər məsələlərə münasibət bildirəmək üçün iqtisadçı ekspert Vüqar Bayramovun fikirlərini öyrəndik.
- Vüqar müəllim, ipoteka kreditləri ilə bağlı son dəyişiklikləri necə qiymətləndirirsiniz?
- Son dəyişikliklər ipoteka proqramı üçün “Standart tələblər”in formalaşmasına deyil, ipoteka kreditlərindən istifadə edənlərin dairəsinin minimumlaşdırılmasına,  kasıbların kreditlərə əlçatanlığının azalmasına xidmət edir. Bütün hallarda ipoteka kreditlərinin verilməsi üzrə riskin azaldılması heç də ipoteka kreditlərinin şərtlərinin ağırlaşdırılması anlamına gəlməməlidir. Nəzərə almaq lazımdır ki, ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələrinin yüksək olması kreditlərin qaytarılması ilə bağlı müəyyən riskin yaranmasına gətirib çıxarır. Bir mənalı deyə bilərəm ki, müəyyənləşdirilən şərtlər orta təbəqənin kreditlərdən istifadəsinə imkan yaratmır. Fikrimcə, «Standart tələblər»in tətbiqinin əsas məqsədi kimi risklərin azaldılması göstərilsə də,  bu, ipoteka predmeti olan əmlakla bağlı seçim imkanlarını xeyli çətinləşdirir. Yeni qaydalara görə,  ümumi paylı mülkiyyətdə olan daşınmaz əmlakın bir hissəsi ipoteka kreditinin predmeti ola bilməz. Yəni həmin daşınmaz əmlakın ipoteka krediti vasitəsilə alınması qeyri-mümkündür. Başqa tərəfdən, əgər əvvəlki şərtlərdə kreditin bazar qiymətinə uyğun məbləği hesablanırdısa, hazırkı dəyişikliklərlə əlaqədar burada əmlakın likvid dəyəri əsas götürülür. Bu da ipoteka kreditində maksimal məbləğin limitləşdirilməsinə, ipoteka kreditindən istifadə edərək mənzil alan vətəndaşların daha ağır şərtlərlə kredit götürməsinə gətirib çıxarır.
- Bu ağırlaşdırmalar ipoteka alanların sayına necə təsir göstərə bilər?
- İpoteka Fondu kreditlərə tələbatın azalmayacağını bəyan edir. Lakin belə deyil. Bu əlavələr istər-istəməz təsirsiz ötüşməyəcək. Bununla belə, ilin sonuna qədər kredit alanların sayının artacağı gözlənilir. Amma yenə də bu proqramın səmərəliliyini artırmayacaq. Kreditlərdən mənzillərə tələbatı olanlar istifadə edə bilmir. Kreditlərdən o insanlar istifadə edir ki, artıq onların mənzilləri var.
- Vüqar müəllim, regionlarda əhalinin kreditlərə çıxışı niyə zəifdir?
- Yeni dəyişikliklərdə diqqəti çəkən məsələlərdən biri də kreditlərin maksimum məbləğinin dəyişdirilməməsidir. Sosial ipoteka kreditləri üzrə maksimum məbləğin 35 min manat olması həmin kreditdən daha səmərəli istifadə edilməsinə imkan vermir. Məbləğin azlığı proqramın tikinti, eləcə də mənzil bazarına effektini minimumlaşdırır.  
Tikinti sektorunda dövriyyəyə təsir etmək baxımından proqramın maliyyələşdirilməsi üçün nəzərdə tutulan məbləğ də o qədər də yüksək deyil. O ki qaldı kreditlərə təkcə paytaxt əhalisinin deyil, regionların da çıxış imkanlarına, deyə bilərəm ki, istər adi, istərsə də güzəştli ipoteka kreditləri bütövlükdə ölkə üçün nəzərdə tutulub. Rayonlarda əhalinin proqramdan yararlanmasının zəif olmasının səbəbi məlumatlılıq səviyyəsinin aşağı olması ilə bağlıdır. Digər tərəfdən banklar regionlara kredit verilməsində maraqlı deyillər. Çünki girov qaytarıla bilmədiyi halda mənzilin satılmasında müəyyən problemlər yaşana bilər. Səbəblərdən biri də regionlarda yaşayanların orta aylıq əmək haqlarının azlığıdır. Ona görə də regionlarda yaşayanlar proqramın indiki şərtləri daxilində kredit götürə bilmirlər.
- Tikinti bazarına buraxılan ipoteka istiqrazlarından xeyli təsiri olacağı gözlənilirdi. Lakin bu da tikinti bazarında heç bir canlanmaya səbəb olmadı. Razısınızmı?
- İlin əvvəlindən 9723 ipoteka istiqrazı dövlət qeydiyyatına alınıb. Qeydiyyata alınmış ipoteka müqavilələrindən 4746-ı və ya 48.8 faizi Bakı şəhərinin payına düşüb. Maraqlıdır ki, bu proses daşınmaz əmlak bazarında canlanmaya səbəb olmayıb. Nəzərə çatdıraq ki, cari ilin büdcəsindən ipoteka kreditləşməsinə 14 milyon manat vəsait ayrılıb. Adi ipoteka kreditləri üzrə 75 milyon manat vəsaitin xərclənməsi planlaşdırılıb. İpoteka Fondunun 30 iyun 2010-cu ilə olan məlumatına əsasən, dövlət büdcəsi hesabına 5,1 milyon manatlıq kredit verilib. Göstərilən müddətdə banklar tərəfindən verilən kreditlər 52,1 milyon manat, fond tərəfindən yenidən maliyyələşdirilmiş ipoteka kreditləri 45,7 milyon manat təşkil edib. Müqavilələrin sayının artmasına baxmayaraq ipoteka proqramı kütləvi deyil. Məsələn, 2010-cu ilin iyun ayına olan məlumata görə, Rusiya vətəndaşlarının 17 faizi ipoteka proqramından istifadə edərək öz mənzil təminatlartını yaxşılaşdırıblar. Eyni zamanda Rusiya dövlətinin qəbul etdiyi son ipoteka proqramına əsasən 2020-ci ilə qədər bu ölkənin əhalisinin 30 faizi ipoteka proqramından istifadə etməklə mənzil alacaqlar. Azərbaycanda ipoteka proqramından istifadə edənlərin sayının artmasına baxmayaraq, hələlik bu kütləvi deyil və 1 rəqəmlə faizlə ifadə edilir.
- İpoteka kreditləriləşməsinin kütləviliyini təmin etmək üçün nə çatışmır?
- İpoteka proqramının kütləvi olmaması, əhalinin geniş hissəsinin ondan istifadə etməməsi proqramın sosial əhəmiyyətinin azalmasına gətirib çıxarır. Digər məqam ipoteka proqramının mənzil bazarına təsir etmək imkanlarına malik olmamasıdır. İpoteka krediti alanların sayının artmasına baxmayaraq, bu, bazarda canlanmanın yaranmasına gətirib çıxarmayıb. Yaranmış vəziyyət birbaşa  ipoteka proqramının  bazarda olan tələbatın ödənilməsinə imkan yaratmaması ilə bağlıdır. Baxmayaraq ki, 2010-cu ildə adi ipoteka kreditlərinin verilməsi üçün 75 milyon manat (istiqrazların satılması yolu ilə əldə ediləcək), sosial ipoteka kreditləri üçün 14  milyon manat (cari ilin büdcəsindən ayrılıb) nəzərdə tutulub, bu bazarda tələbə təsir etmək  imkanlarına malik deyil. Digər tərəfdən ipoteka kreditləşməsi Bakıda 1-ci və 2-ci zonaya təsir edə bilmir.
Növbəti səbəb kimi proqramın vətəndaşlar üçün əlçatan olmamasıdır. İpoteka krediti almaq üçün tələb edilən əməkhaqqı orta aylıq əməkhaqqıdan 2 dəfə çoxdur. Bu əslində ipoteka proqramının sosial mahiyyətinin aşağı olduğunu göstərir. Əgər tələb edilən əməkhaqqı limiti orta aylıq əməkhaqqıdan 2 dəfə çoxdursa, deməli orta təbəqə və az təminatlı ailələr proqramdan istifadə imkanlarına malik deyillər.

Əmlak Bazarı jurnalından

www.ebi.org.az