Evi olmayan şəxs 100 min manat pula nə almalıdır? «Əlbəttə ki, mənzil, ya da ev» cavabı şübhə doğurmur. Amma başqa variant da var – bu pula kommersiya obyekti də almaq mümkündür. Yəni, tutaq ki, 100 min manatı olan şəxs bu pulla ev yox, mağaza alır. Onun icarəsindən gələn 1500 manatın 500 manatına elə 100 min manat qiyməti olan ev kirayələyir, gəlirin digər hissəsini isə başqa ehtiyaclara sərf edir. 
Risklidir? Əlbəttə, amma reallıqdan da uzaq deyil. “Daşınmaz əmlak” bu dəfə «mənzil, yoxsa obyekt» alternativini araşdırıb.

Sərfəli alternativ

«Eyni qiymətə mənzilin kirayəsi ilə müqayisədə obyektin gəlirliyi təqribən iki dəfə artıqdır». «Əmlak Bazarı İştirakçıları» Birliyinin direktoru Ramin Osmanlı bu qənaətini konkret misallarla izah edir: Məsələn, biz 70 min manata «Əhmədli» metro stansiyası yaxınlığında 3 otaqlı mənzil ala bilərik və bu mənzili maksimum ayda 300 manata kirayəyə vermək olar». Amma həmin pula, ekspertin sözlərinə görə, məsələn, Bakıxanov qəsəbəsində hansısa məhəllədə 40-50 m2-lik mağaza, və yaxud «Binə» və ya «Sədərək» ticarət mərkəzlərində 30 m2-lik ticarət sahəsi, ya da digər ticarət mərkəzində qeyri-yaşayış sahəsi də almaq olar: «Bu mağazanı minimum 500 manata, «Binə» və ya «Sədərək»dəki obyekti isə təqribən 1500 manata icarəyə vermək olar». Başqa sözlə, əmlak sahibi kommersiya obyektlərinin gəlirliyindən lazımınca faydalana bilər. 
Əmlak alqı-satqısı ilə məşğul olanlar da bu variantın sərfəli olduğunu bildirirlər. Yasamal rayonu ərazisində fəaliyyət göstərir rieltor Hafiz Məmmədovun sözlərinə görə, məsələn, «Elmlər Akademiyası» metro stansiyasının ətrafında qiyməti 140 min manat olan evlərin kirayə qiyməti 400-500 manat arasında dəyişdiyi halda, həmin qiymətə 120 m2-lik internet kafenin icarə qiyməti ayda 1000 manatdır. Rieltorun sözlərinə görə, yəni burada internet kafe alıb işlətmək və həmin pulun bir hissəsinə elə obyektə yaxın yerdə kirayə qalmaq olar. 
Bəzən eyni qiymətə olan obyekt və mənzillərin icarə haqqında fərq bir neçə dəfə fərqlənir. Məsələn, Biləcəridə satış qiyməti 140 min manat olan 2 mərtəbəli, yüksək təmirli 102 m2-lik çay evi ayda 2000 manata icarəyə verilir. Lakin burada eyni qiymətə malik evlərin kirayə haqqı 650 manatdan yüksək deyil. Buna görə də, Biləcəridə ev alıb kirayə verməkdənsə obyekt alıb icarəyə vermək sərfəlidir. 
Belə misallar kifayət qədərdir. Rieltor Yusif Məmmədov bildirir ki, məsələn, qəbirstanlığın yanında gül mağazası, həmin ərazidə eyni qiymətə olan evdən 2 dəfə çox gəlir gətirə bilər və s. 

«Sahibkarlar daha konkret olur»

Məsələnin təşkilati və texniki tərəfləri də var. Daşınmaz əmlak bazarı üzrə ekspert Nüsrət İbrahimov deyir ki, mülkiyyətçinin risklərini və əmlakın idarə edilməsinə sərf edilən vaxtı nəzərə alanda kommersiya obyektini alıb icarəyə vermək daha sərfəli görünür: «Səbəblərdən biri budur ki, kommersiya obyektinin icarəsində icarə haqqı vaxtında ödənilir. Evi kirayəyə verəndə isə ödəmədə gecikdirmələr, pul axınında itkilər və s. mülkiyyətçi üçün ağır problem olaraq qalır». Bəzən isə evdə bir neçə ay yaşamış kirayəçi ümumiyyətlə pul ödəmir. Sahibkarlar isə obyektdən gəlir əldə etdiklərinə görə, sərfəli yeri itirməmək üçün icarə haqqını səliqə ilə, vaxtında ödəyirlər. 
Kommersiya obyektlərinin satışı da evlərə nisbətən asandır. Məsələn, indi paytaxtda qiyməti 300-400 min manat olan obyektləri qısa vaxtda satmaq çətin deyil. Bu qiymətə olan evin və ya mənzilin satışı isə aylarla uzana bilər. Çünki necə olsa da, obyekt gəlir əldə etmək üçün alınır və bura qoyulan vəsait sonra gəlir kimi geri qayıdır. Mənzillər isə bu qədər gəlir gətirmir. Məhz buna görə, «baş ağrısı» istəməyən iş adamları daha çox obyekt almağa üstünlük verirlər. Nəticədə bu gün Bakı şəhərindəki kommersiya obyektlərinin 80-85%-ə qədəri icarəyə verilib. Yaşayış mənzillərinin isə yalnız 8-9%-i kirayə predmetidir. 

Heç də bütün obyektlər sərfəli deyil 

Amma obyektlərin gəlirliyi heç də həmişə mənzillərdən yüksək olmur. Ekspertlər bildirir ki, evin və ya ofisin sahibinə nə qədər gəlir gətirməsi bəzi parametrlərdən asılıdır və sərfəli investisiya üçün obyektin yeri düzgün seçilməlidir. Məsələn, aktiv rayonlarda gəlirlik səviyyəsinə görə evi alıb kirayəyə vermək daha sərfəlidir. 
H.Məmmədovun sözlərinə görə, Yasamal, Səbail, Nərimanov kimi aktiv rayonlarda universitetlərə, metro stansiyalarına yaxın ərazilərdə yaşayış mənzillərinin gəlirliyi (illik 8,3%) həmin ərazilərdəki kommersiya obyektlərinin gəlirliyini üstələyir (illik 5,6%). 
Məsələn, «Nərimanov» metro stansiyası ətrafında qiyməti 115 min manat olan evin aylıq kirayə haqqı 570 manat olduğu halda, həmin ərazidə eyni qiymətə olan paltar mağazasının icarə haqqı 450 manatdan çox deyil. Səbəbi yaxınlıqda metronun olmasıdır. Evlərin metro stansiyaya yaxın olması onların satış və kirayə qiymətini artırır. Metro stansiyalarda ticarət köşklərinin olması isə ətrafındakı kommersiya obyektlərinin (paltar mağazalarının) icarə qiymətinə mənfi təsir edir. 
Obyektin ərazi üçün nə qədər aktual olması da gəlirə təsir edir. Belə ki, «Elmlər Akademiyası» metro stansiyasının ətrafında 70-80 min manat qiyməti olan ət mağazasının icarəsi ilə həmin qiymətə evin kirayə qiyməti arasında fərq yoxdur – 300 manat. Səbəbi mağazanın bu ərazi üçün aktual olmamağı və yaxınlıqda Yasamal bazarının yerləşməsidir. 
Başqa bir misal: «Xətai» metrosu ətrafındakı orta məktəbə yaxın ərazidə qiyməti 155 min manat olan məktəb ləvazimatı mağazası ayda 1100 manata icarəyə verilir. Həmin ərazidə yerləşən eyni qiymətə malik geyim dükanının icarəsi isə ayda 500 manatdır. Bu ərazidə 150 min manatlıq mənzilin kirayəsinin 500 manat olduğunu nəzərə alsaq, məlum olur ki, ərazi üçün aktual olmayan obyektdənsə mənzil almaq daha sərfəlidir. 

Ticarət mərkəzlərindəki obyektlər

Bu baxımdan rieltorlar «Binə», «Sədərək», «Laçın», «Lotos», «Diqlas», «Şərq Bazarı», «Bakıxanov» yarmarkası və s. kimi iri ticarət mərkəzlərində obyekt alıb icarə verməyi sərfəli variant kimi təklif edirlər. Ticarət mərkəzlərində obyektlərin gəlirliyi şəhər ilə müqayisədə daha cazibədardır. 
H.Məmmədovun sözlərinə görə, iri ticarət mərkəzlərində obyektlərin satış qiymətləri şəhərin I-II (mərkəzi) zonalarına nisbətən daha ucuzdur. Əvəzində burda icarə haqları demək olar ki, II zonanın qiymətləri ilə eynidir. 
Məsələn, «Şərq bazarı»nda qiyməti 50 min manat olan min bir xırdavat mağazasının icarə haqqı ayda 400 manat təşkil edir. Ayna Sultanova heykəli yaxınlığında 50 min manatlıq evin kirayə haqqı isə 300 manatdan baha deyil. 
İş adamları «Binə» və «Sədərək» ticarət mərkəzlərindən ticarət sahələrini xüsusilə həvəslə alırlar. Məsələn, «Binə» ticarət mərkəzində aylıq icarəsi 350 manat olan 45 m2-lik mağazanı 30 min manata almaq olar. Aylıq kirayə haqqı bu qədər olan mənzili almaq üçün isə 54-55 min manat ödəmək (Nərimanov rayon məhkəməsinin ətrafında) lazımdır. 
«Sədərək»də isə aylıq icarə haqqı 450 manat olan mağazanı 35 min manata tapmaq olar. Şəhərdə bu qiymətə olan mənzilləri maksimum 250 manata icarəyə vermək mümkündür. 
Məsələn, «Gənclik» metro stansiyasının ətrafında sahəsi 100 m2, satış qiyməti 400 min manat olan geyim mağazasının icarə qiyməti ayda 2000 manatdır. «Sədərək» TM-in «Sədərək Elit» adlanan ərazisində isə eyni qiymətə 5-6 obyekt alıb 400-500 manata icarəyə vermək olar və s. 

Mövsümi amillər 

Kommersiya obyektlərinin mənzillərdən üstün cəhətlərindən biri də onların gəlirliyinin mövsümdən asılı olmamağıdır. H. Məmmədovun sözlərinə görə, kirayə bazarında vəziyyət mövsümə görə dəyişir: “Tələbələrin Bakıya axını zamanı mənzillərə tələbat və kirayə qiymətləri yüksəlsə də, yayda qiymətlər azalır. Obyektlərdə isə icarə qiyməti mövsümdən asılı deyil”. 
Məsələnin başqa tərəfi də var. Ramin Osmanlının sözlərinə görə, müşahidələr göstərir ki, mənzilin boş qalma (yəni kirayəçi tapanadək) müddəti təqribən 25% təşkil edir. Yəni kirayəyə verilən mənzil il ərzində təqribən 3-4 ay boş qala bilər. Qeyri-yaşayış sahələrində isə bu göstərici 10%-dir, yəni ildə 1 ay. Bu da əmlakın gəlirliyinə ciddi təsir edir. 
Kommersiya obyektlərinə marağın əsas səbəblərdən biri Bakı şəhərində qeyri-yaşayış sahələrinin tələbatdan xeyli az olmasıdır. Hətta xarici şirkətlərin araşdırmalarından da görünür ki, paytaxtdakı qeyri-yaşayış sahələrinə tələbat hələ bir neçə il yüksək olaraq qalacaq. 

Evini satıb obyekt alanlar da olub

Kommersiya obyektlərinin gəlirliyinin yüksək olması bəzi iş adamlarını və vətəndaşları mənzilini sataraq obyekt almağa həvəsləndirib. Belələri yuxarıda göstərilən sxemə uyğun olaraq ilk yığımlarını obyektə yönəldib, və ya mənzillərini sataraq onun pulu ilə kommersiya obyekti almağa üstünlük veriblər. Bu zaman obyektdən gələn icarə haqqı ilə ev kirayələnir, artıq qalan məbləği isə digər ehtiyaclara yönəlir. R.Osmanlının sözlərinə görə, belə hallar Bakıda xüsusilə 2007-2008-ci illərdə tətbiq olunub və özünü doğruldub: «O vaxtdan keçən müddət ərzində bu üsulla bağlı risklər artsa da, belə variant indi də çox maraqlı və real sayılır. Bir şərtlə ki, obyekt alınanda icarəçisi də olsun». 

Həmişə bazarda 

Haqqında danışılan variantın bütün risklərin üzərində duran güclü üstünlüyü də var. Məsələ ondadır ki, bu variantda əmlak sahibi hətta mənzilini satsa da, onun pulu yenə də daşınmaz əmlak bazarında qalır. Burda isə bütün qiymətlər bir-biri ilə əlaqəlidir. Yəni mənzillər bahalaşanda obyektlərin də qiyməti artır və ya əksinə. Bir sözlə, obyektə üstünlük verən şəxs bir müddət sonra onu satıb yenidən mənzil almaq şansını saxlayır. Bu müddətdə mənzillər bahalaşıbsa, deməli obyektin sahibi də onu daha yüksək qiymətə sata biləcək. 
Əlbəttə ki, yuxarıda sadalanan risklər investorları bu sahədə diqqətli və sayıq saxlamalıdır. Variantın sərfəli olduğunu demək olar ki, bütün ekspertlər təsdiqləsə də onların heç biri yeganə mənzili satıb obyekt almağın tərəfdarı deyil. Son illər bazarda risklər, bazara təsir edən amillər artıb, onları proqnozlaşdırmaq isə getdikcə çətinləşir. Bu mənada haqqında danışılan variant yalnız əlavə mənzillərə və ya nağd pula tətbiq edilə bilər – yenə də bütün riskləri nəzərə almaq şərtilə. 


«Daşınmaz Əmlak» jurnalı («Daşınmaz Əmlak Analitik İnformasiya Bülleteni») №21, 2012 

*«Daşınmaz Əmlak» jurnalı - Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin təsis etdiyi aylıq nəşrdir. 
64 səhifəlik jurnalda Azərbaycanın və regionun daşınmaz əmlak bazarında baş verən proseslər, yeniliklər, paytaxtda və regionlarda daşınmaz əmlak bazarının ayrı-ayrı sektorlarındakı dəyişikliklər işıqlandırılır. Bundan başqa «Daşınmaz Əmlak» jurnalında daşınmaz əmlak qanunvericiliyi, maarifləndirilmə, bazardakı yeni investisiya və biznes imkanları və barədə məlumatlar verilir. Jurnalda daşınmaz əmlak bazarının mənzərəsi illik, rüblük və aylıq məlumatlar, diaqram və cədvəllər vasitəsilə izlənilir. Məqsədlərinə, fəaliyyət istiqamətlərinə görə, jurnal əhalini geniş təbəqələri və investorlar üçün məlumat mənbəyi və biznes bələdçi rolu oynayır.

lent.az