Əlbəttə, yalnız bir qurumun keçirdiyi monitorinq göstərici deyil. Bununla belə, “MBA LTD” konsaltinq şirkətinin məlumatlarına görə, iyulla müqayisədə avqustda ilkin bazarda daşınmaz əmlakın qiyməti 0,6 faiz azalıb. Bu o qədər də çox deyil, amma artıq nəsə deməkdir.

İkinci bazarda mənzil də 0,85 faiz ucuzlaşıb. Üstəgəl torpaq sahələrinin qiymətləri (0,05%) və kommersiya əmlakının (7,52%) qiymətləri də ucuzlaşıb. Amma əgər bu monitorinqin nəticələrini bəzi makroiqtisadi göstəricilərlə müqayisə etsək, o zaman ümumilikdə prosesləri əhatə etmək və perspektiv üçün bəzi nəticələrə gəlmək olar.

Bakıda əmlak bazarı ilə bağlı nə baş verir?

Məsələ burasındadır ki, bu bazarın hər seqmenti ümumilikdə ölkə iqtisadiyyatında baş verən tendensiya və prosesləri əks etdirir. Çünki ölkə iqtisadiyyatının 80 faizi paytaxtda mərkəzləşib. Və iqtisadiyyatda baş verənlər – hətta təhlil zamanı aylıq məlumatlardan kənara çıxmaq lazım gəlsə belə – bu bazar üçün yaxşı heç nə vəd etmir. Qiymətlərin enəcəyinin ilin sonunadək davam edəcəyini düşünmək üçün bütün əsaslar – özü də ciddi əsaslar var …

Birincisi, əhalinin kredit – ipoteka kreditlərinin ödəmə xərcləri sürətlə azalır. Amma bu barədə bir az sonra danışacağıq. Sentyabrın əvvəlinə ölkədə adambaşına düşən orta aylıq gəlir 291,75 manat olub. Bu gəlirlərin 62,7 faizi məbləğdən mal almağa və xidmətlərə, 8,6 faizi vergi, kömrük, sosial və sığorta ödəmələrinə, 26,9 faizi sərbəst valyuta əldə edilməsinə və toplanmasına, 1,8 faizi kredit faizlərinin ödənməsinə sərf olunub. Sonuncu göstərici bizim mövzu üçün əhəmiyyətlidir. Axı əhalinin bu sahədə fəaliyyətinin azalması ya bankların kreditləşmə həcmlərinin azaltmalarından, ya da kredit müddətlərinin və ya qaydalarının dəyişməsindən xəbər verir. Bizim üçün bu o qədər də vacib deyil. Kredit bazarı nə qədər aktivdirsə, əhalinin mənzil almaq üçün vəsaiti bir o qədər çoxdur və uyğun olaraq, daşınmaz əmlak bazarı da eyni dərəcədə fəal olur. Biz də bu məqamdan çıxış edək. Beləliklə, kredit faizlərinin azalması əmlak bazarına yaxşı heç nə vəd etmir. Özü də əgər may-iyun aylarında kredit xərcləri əhalinin ümumi gəlirlərinə münasibətdə 2,1 faiz təşkil edirdisə, iyulda bu göstərici 1,8 faizə düşdü. Əlbəttə, bu da əsassız deyil…

İkincisi, Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF ) agent bankları avqustda ipoteka kreditlərini 26,9 faiz azaltdılar, iyulda isə 13 faiz artım vardı. Ötən il ölkədə ipoteka kreditləri 2008-ci ildən bəri ilk dəfə aşağı düşdü. Hətta Azərbaycanın Mərkəzi Bankı AİF agentlərinin təqdim etdikləri ipoteka kreditlərinin orta həcminin azalması tendensiyasını şərh edib. İyulun 1-nə bu göstərici 38,94 min manata enib, ilin əvvəlində bu rəqəm 39,378 min manat olub, ötən ilin aprelində isə bu göstərici təxminən 40,350 manat olub. Özü də kredit həcminin azalması ipoteka faizlərinin artımı ilə eyni zamanda baş verir. Yəni, kredit faizləri artır, amma mənzil üçün aldıqları məbləğ azalır. Əgər iyulun əvvəlinə illik faiz 7,1 faiz idisə, ilin əvvəlində bu göstərici 6,91 faiz olub. Ən yüksək ipoteka faizi Azərbaycanda 2012-ci ilin martında müşahidə edilib – 7,21 faiz. Amma ən xoşagəlməz məqam budur ki, eyni zamanda kredit müddəti də artır. İyulun əvəllərinə bu gösrətici 277 ay – ilin əvvəlində olduğundan 7 ay çox idi.

Əmlak bazarına mənfi təsir edən üçüncü amil ölkənin bank sektorunun pis vəziyyətdə olması ilə bağlıdır. Yanvar-avqust aylarında bank kreditləri ötən ilki göstərici ilə müqayisədə üçdə bir dəfə azalıb. Deməli, iqtisadiyyata daha az vəsait daxil olub və bundan təkcə mənzil almaq üçün istiqraz götürən adamlar deyil (axı ipoteka kreditləri AİF-in xəttilə verilməli deyil), həm də tikinti şirkətləri zərər çəkir. Nəticədə əhali təkcə daşınmaz əmlaka deyil, həm də elə bu valyutaya pul qoyur. Yuxarıda göstərildiyi kimi, sərbəst valyutanın əldə olunması həcmi dördə bir dəfə artıb.

Anoloji mənzərə daşınmaz əmlak bazarının digər seqmentlərində müşahidə olunur. Avqustda kommersiya üçün daşınmaz əmlakın 1 kvadratmetrinin dəyəri 3,269-3,094 min manat ucuzlaşdığı qeydə alınıb. Halbuki bazarın bu seqmentində qiymətlər yanvar-avqust aylarında 1,25 faiz (ildə 6,69 faiz) artıb, amma bu bazar daşınmaz tələb və təklifi formalaşdıran bu mexanizmin tərkib hisslərindən biridir, buna görə də digər seqmentlərdə dərhal əksini tapacaq və artıq tapır. Qiymətlər də buna görə düşür.

Eyni zamanda kommersiya obyektlərinin icarəhaqqı 1 kvadratmetr üçün 19,3 dollardan 17,6 dollaradək düşüb. 8 ay ərzində qiymətlər 14,57, 12 ay ərzində 6,88 faiz enib. Üstəgəl ötən ay torpaq sahələrinin qiymətləri 1 sot üçün 19,028 min dollardan 19,019 min dollaradək aşağı düşüb. Bu seqmentdə 8 ay ərzində 5,81 faiz, 12 ay ərzində 5,72 faiz qiymət azalması müşahidə edilib.

Ən başda qoyduğumuz suala qayıdaq: Bakıda əmlak bazarı ilə bağlı nə baş verir?

Bazarın problemi maliyyənin və sahibkarlıq fəallığının azalması ilə bağlıdır. Aydındır ki, insanlarda pul nə qədər azdırsa, evlər də az alınır. Amma banklar tərəfindən iqtisadiyyatın maliyyələşdirilməsinin azalmasının bu bazarda təkliflərə birbaşa dəxli var. Banklardan bu pulları almaq imkanı nə qədər azdırsa, sahibkarların onları daşınmaz əmlak bazarına cəlb etmək imkanları bir o qədər azdır. Daşınmaz əmlakın icarəsi sahəsində qiymət azalmasının səbəbi də məhz budur.

Axı ümumilikdə sahibkarlıq fəallığının azalması bu bazar üçün yaxşı heç nə vəd etmir. Amma ən xoşagəlməz məqam budur ki, daşınmaz əmlak bazarında istənilən tendensiya uzunmüddətli xarakter daşıyır, çünki bazarın özü tamamilə inertdir. Əgər banklar maliyyələşməni azaldırlarsa, şirkətlər daha az daşınmaz əmlak (kommersiya xarakterli və ya yaşayış binası – bunun fərqi yoxdur), o zaman bazarda azalan təklifi kompensassiya etmək üçün çox vaxt tələb olunacaq. Tələblə bağlı məsələ daha asandır, iqtisadiyyatın kreditləşməsini artırmaq kifayətdir ki, daşınmaz əmlaka tələb artsın. Bunun üçün banklar sərbəst vəsaitlərə malik olmalıdırlar, onlar isə yoxdur. Bu pulları yığmaq qısa müddət ərzində mümkün deyil. Beləliklə, ölkə iqtisadiyyatının problemlərilə dövrələnmiş çevrə qapanır, bu problemlər maliyyə bazarının daralması və ölkədə sahibkarlıq fəallığının azalması ilə bağlıdır.

İldırım
ANN.Az